Điều gì sẽ xảy ra với thị trường Bất động sản sau vụ “bỏ cọc” của Tân Hoàng Minh

Lô đất vàng Thủ Thiêm được đấu giá hơn 2,4 tỉ đồng/m2 thời gian vừa qua. Ảnh: NLĐ

Dưới góc nhìn pháp lý, luật sư Nguyễn Phú Thắng, Công ty luật Intercode (đoàn Luật sư TP. Hà Nội), đã có những phân tích rõ hơn liên quan đến câu chuyện này.

Hệ luỵ về kinh tế

CafeLand: Ở góc độ của một chuyên gia pháp lý, luật sư nhìn nhận như thế nào về sự việc đấu giá cao bất thường rồi “bỏ cọc” của Tân Hoàng Minh?

Luật sư Nguyễn Phú Thắng: Tôi cho rằng việc Công ty Ngôi Sao Việt hay đứng sau là Tập đoàn Tân Hoàng Minh tự nguyện đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đối với quyền sử dụng khu đất nói trên là một hiện tượng không hiếm gặp trong pháp luật về hợp đồng.

Hiện tượng này xảy ra đơn giản là khi doanh nghiệp thấy rằng không có đủ khả năng để thực hiện hợp đồng, hoặc nhận định nếu thực hiện chắc chắn sẽ thua lỗ thì có quyền yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng và phải chịu các chế tài do hợp đồng quy định.

Như vậy, căn cứ theo Khoản 5 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 về việc xử lý tiền đặt cọc, Khoản 2 Điều 328 BLDS 2015 về đặt cọc thì tài sản đặt cọc là khoản tiền 588,5 tỉ đồng kia sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc trong hợp đồng mua bán. Trong vụ việc này, tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất, bên nhận đặt cọc là Nhà nước, do đó số tiền đặt cọc này sẽ được nộp vào ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, xét rộng ra khía cạnh khác, dư luận có thể thấy việc người mua được tài sản đấu giá là Tân Hoàng Minh bỏ cọc không đơn giản chỉ là một hành vi pháp lý đơn phương mà còn kéo theo rất nhiều hệ lụy về mặt kinh tế và từ đó chỉ ra nhiều thiếu sót, khoảng trống trong quy định của pháp luật về bán đấu giá. Đó các quy định về đăng ký tham gia đấu giá và nghĩa vụ của người trúng đấu giá tài sản.

Đối với các tài sản có giá trị lớn và việc đấu giá có khả năng tác động sâu, rộng tới nhiều mặt của nền kinh tế địa phương, kết quả đấu giá vô tình là thước đo, mức chuẩn về giá đất của khu vực lân cận, xung quanh khu đất đấu giá.

Sẽ có một phiên đấu giá mới?

Sau khi Tân Hoàng Minh bỏ cọc, lô đất này sẽ phải trải qua một lần đấu giá khác hay theo nguyên tắc thông thường, nếu nhà đầu tư thứ nhất bỏ cọc thì nhà đầu tư thứ 2 sẽ trúng đấu giá?

Theo báo chí phản ánh thì Tân Hoàng Minh có văn bản gửi các cấp lãnh đạo trong đó có lãnh đạo cao nhất của Đảng, Quốc Hội và Chính phủ để bày tỏ ý chí và thông báo chấm dứt hợp đồng sau khi phiên đấu giá đã thực hiện xong và người mua được tài sản đấu giá đã ký hợp đồng với cơ quan có thẩm quyền. Cuộc đấu giá đã coi như là thành công và không thuộc các trường hợp đấu giá không thành quy định tại Khoản 1 Điều 52 Luật Đấu giá tài sản 2016. Do đó, không thể áp dụng nguyên tắc “người tham gia đấu giá thứ nhất từ chối trúng đấu giá thì người thứ 2 sẽ trúng” được.

Căn cứ tại Điều 51 Luật Đấu giá tài sản nêu trên, nguyên tắc này sẽ chỉ được áp dụng trong phạm vi thời gian của phiên đấu giá. Tức là nhà đầu tư bỏ giá cao thứ 2 sẽ trúng đấu giá tài sản này khi: (i) phiên đấu giá phải là đang diễn ra, (ii) giá người trả liền kề cộng với số tiền đặt trước của người đó ít nhất phải bằng giá người thứ nhất trả, (iii) người trả giá liền kề phải đồng ý trả giá đó.

Thông tin báo chí phản ánh thì giá liền kề cộng với tiền cọc vẫn thấp hơn giá của Tân Hoàng Minh. Như vậy, có ít nhất một điều kiện đã không thoả mãn, do đó người trả giá liền kề tham gia đấu giá quyền sử dụng đất sẽ không mặc nhiên được coi là người trúng đấu giá.

Nhiều khả năng, các bên liên quan sẽ áp dụng Khoản 3 Điều 72 Luật đấu giá tài sản 2016 để hủy kết quả phiên đấu giá trước. Tuy nhiên, khi đặt vấn đề là các bên mới chỉ giao kết hợp đồng, các điều khoản cơ bản của hợp đồng vẫn chưa được thực hiện, quyền sử dụng đất sẽ vẫn thuộc Nhà nước. Do đó, cơ quan có thẩm quyền ở đây là Trung tâm phát triển Quỹ đất TP.HCM và Trung tâm đấu giá TP.HCM hoàn toàn có quyền tổ chức một phiên đấu giá mới theo đúng quy định của pháp luật.

Hàng loạt chủ đất "lãnh đủ"?

Theo luật sư, liệu có hệ luỵ nào tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản sau khi Tân Hoàng Minh bỏ cọc không? Hay chỉ đơn giản là ảnh hưởng đến tâm lý của những người tổ chức đấu giá, chính quyền và doanh nghiệp tham gia đấu giá sau này?

Với việc trúng thầu lô đất Thủ Thiêm cao kỷ lục, Tân Hoàng Minh đã tạo nên một đỉnh mới về giá bất động sản. Các tác động tiêu cực từ việc chấm dứt hợp đồng, bỏ tiền cọc gây kích ứng tâm lý hàng loạt của các chủ đất. Khi kết quả đấu giá được công bố đương nhiên giá bất động sản đã thay đổi chóng mặt so với giá trị thực của nó.

Hàng loạt các giao dịch bất động sản trước đó bị bên bán hủy kể cả chấp nhận phạt cọc. Nay hợp đồng bị chấm dứt, thị trường lại đảo chiều gây khó khăn, làm tắc nghẽn lưu thông vô số các giao dịch bất động sản ở giai đoạn đặt cọc, cam kết bán. Nguy cơ xảy ra tranh chấp hàng loạt tại phân khúc đất liền kề khu vực xung quanh dự án.

Điều này cũng gây khó khăn lớn đối với công tác thẩm định tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất trên cả nước. Khi Tân Hoàng Minh bỏ cọc thì tất cả đều chưng hửng và cố gắng muốn quay về nhịp độ cũ.

Thêm vào đó, sự kiện này còn làm mất đi lòng tin tưởng của các nhà đầu tư dành cho Tân Hoàng Minh nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Đây cũng là bài học lớn cho các địa phương khi tổ chức đấu giá các khu đất vàng, khu đất kim cương.

Tín hiệu tích cực cho thị trường 

Có ý kiến cho rằng việc Tân Hoàng Minh bỏ cọc là tín hiệu tích cực cho thị trường cũng như là cơ hội để nhìn nhận lại và hoàn thiện quy trình, khung khổ pháp lý trong đấu giá đất? Luật sư nhận định sao về việc này?

Tôi đồng ý với nhận định này. Cách tiệm cận vấn đề này cũng được người đứng đầu tập đoàn khẳng định trong tâm thư. Tôi không đề cập có hay không chuyện “bỏ cọc chiến thuật”, nhưng việc Tân Hoàng Minh rút khỏi hợp đồng, từ bỏ quyền của người trúng đấu giá khu đất tác động tích cực đến thị trường bất động sản không những tại địa phương mà có hiệu ứng lan tỏa ra nhiều tỉnh thành khác.

Bởi lẽ, việc trả một mức giá kỷ lục cho lô đất khiến cho thị trường xáo trộn. Việc lật kèo, phá cam kết, bỏ cọc đã diễn ra hàng loạt. Tâm lý chờ đợi của các nhà đầu tư cũng như chủ đất khiến thị trường có nguy cơ bị đóng băng tạm thời, giảm thu cho ngân sách.

Giả thiết rằng hợp đồng mua bán đấu giá khu đất vẫn tiếp tục được thực hiện, tức Tân Hoàng Minh không bỏ cọc sẽ tác động lan tỏa đến phát triển hạ tầng, đặc biệt là liên quan đến vấn đề đền bù đất đai, đền bù tài sản trên đất, giải phóng mặt bằng, làm chậm tiến độ triển khai các dự án phát triển kinh tế, xã hội liên quan đến quyền sử dụng đất.

Mặt khác, việc này cũng tác động đến bảng cân đối tài sản của hệ thống ngân hàng. Việc huy động, đánh giá lại tài sản sẽ khác. Nếu Tân Hoàng Minh mua thực sự thì thị trường bất động sản có thể đi nhanh đến giai đoạn đóng băng như thời điểm 2011-2013 dù không quá nặng nề.

Bên cạnh đó, đất đai, bất động sản là nhân tố hàng đầu quan trọng của quá trình sản xuất, kinh doanh tạo ra của cải vật chất. Do vậy, nếu giá đất bị đẩy quá cao sẽ làm giảm tính hấp dẫn thu hút đầu tư, từ đó giảm hiệu quả sản xuất kinh doanh, tác động xấu đến nền kinh tế.

Khoả lấp kẽ hở Luật Đấu giá 

Luật sư có kiến nghị, đề xuất nào trong việc xem xét sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản 2016, trong đó siết lại điều kiện nhà đầu tư tham gia đấu giá không? Có đề xuất xem xét sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 về việc nhà đầu tư phải nộp “tiền đặt trước” để được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, theo hướng quy định nhà đầu tư chỉ được trả giá lô đất đấu giá khi có đủ tiền trên tài khoản, hoặc khi có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá, hoặc khi có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng, hoặc đề nghị xem xét có thể quy định ngưỡng giá. Luật sư đánh giá sao về đề xuất này?

Về nguyên tắc, các biện pháp để kiểm tra tư cách người đấu giá như thoả mãn điều kiện về bộ hồ sơ đấu giá và nộp tiền đặt cọc sẽ hướng tới hai vấn đề chính: người tham gia đấu giá có đủ tư cách pháp lý không và có đủ khả năng thanh toán khi trúng đấu giá không. Tôi sẽ không bàn tới tư cách pháp lý mà chỉ đề cập tới điều kiện về năng lực tài chính của doanh nghiệp. Thì ở đây có mấy vấn đề thế này:

Đầu tiên, Luật đấu giá tài sản 2016 quy định tiền đặt trước tối đa bằng 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Như vậy mức tiền này hoàn toàn phụ thuộc vào mức giá khởi điểm được xác định bởi một tổ chức thẩm định giá độc lập và sau đó làm căn cứ để tổ chức đấu giá. Do vậy, tư cách tham gia đấu giá có thể bị hợp thức hóa một cách gián tiếp thông qua việc thẩm định.

Trong vụ việc Tân Hoàng Minh này, sự kiện mức giá bị đẩy lên quá cao như thế một phần trách nhiệm là do xác định không chính xác giá khởi điểm. Do vậy cần phải có những quy định về việc định lượng chi tiết định giá tài sản để đưa ra được mức giá sau thẩm định công bằng và khách quan và sát giá thị trường.

Thứ hai, về bản chất, khoản tiền đặt trước của Tân Hoàng Minh, sau đó được chuyển hóa là khoản tiền cọc trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá chính là một trong 9 hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng theo BLDS 2015 là đặt cọc. Tuy nhiên, tôi thấy có vẻ như việc mất đi khoản cọc rất lớn này đối với Tân Hoàng Minh dường như là không đáng kể.

Về mặt điều chỉnh pháp Luật Đấu giá, tôi đề nghị trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá sau này của các tổ chức đấu giá đối quyền sử dụng đất nên có bổ sung điều khoản về bồi thường thiệt hại. Theo đó sẽ coi việc người mua được tài sản đấu giá nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng mà gây thiệt hại cho Nhà nước về kinh tế thì phải chịu bồi thường thiệt hại. Từ đó, thiết kế hợp đồng mua bán này thành một dạng hợp đồng không huỷ ngang. Như vậy tôi nghĩ phần nào sẽ hạn chế được tình trạng người mua được tài sản đấu giá bỏ cọc đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Thứ ba, nên sửa đổi luật về đấu giá tài sản và các văn bản hướng dẫn theo hướng là phải đưa ra định mức cụ thể về giá khởi điểm tài sản đấu giá, mức tiền thanh toán trước tương ứng. Ví dụ như giá khởi điểm dưới 500 triệu đồng thì mức tiền đặt trước tương ứng là từ 5-10% giá khởi điểm, từ 500 triệu tới 2 tỉ đồng có thể là từ 10-20%, từ 2 tỉ đồng trở lên thì là 20-30% chẳng hạn. Số tiền trả trước này độc lập với số tiền đặt cọc mà người tham gia đấu giá nộp trước đó và được thanh toán sau khi có kết quả trúng đấu giá nhưng phải trước khi ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.

Tóm lại, hành vi Tân Hoàng Minh đơn phương chấm dứt hợp đồng để lộ ra nhiều khoảng trống của pháp luật về đấu giá và cần phải khỏa lấp trong thời gian tới đây. 

                                                                                                                                      Xin cảm ơn Luật sư!